گزارش بازاری؛
ترک فعل آخوندی با بازار مسکن چه کرد؟
به گزارش بازاری، بررسی ها نشان داده است توقف پشتیبانی از عرضه و تولید مسکن در دهه ۹۰، از اصلی ترین عوامل انباشت تقاضا و ایجاد بحران در بازار مسکن بوده است.
به گزارش بازاری به نقل از مهر، بنا بر اعلام بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به متری حدوداً ۴۲ و مرکز آمار ۴۵ میلیون تومان رسیده است.
به عبارت دیگر اگر قرار باشد هر خانوار تهرانی یک واحد مسکونی با متراژ متوسط مثلا ۷۰ متری خریداری کند، باید حدود ۳ میلیارد تومان هزینه کند.
زمان خانه دار شدن کارگران ۸۳ سال؛ کارمندان ۷۱ سال
از سوی دیگر با عنایت به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، در صورتیکه یک خانوار بخواهد نیمی از درآمد خویش را پس انداز کند تا بتواند خانه دار شود، با احتساب میانگین دستمزد کارگری ۶ میلیون تومان، ۸۳ سال طول می کشد تا خانه دار شود و با احتساب متوسط حقوق کارمندی ۷ میلیون تومان، ۷۱ سال طول می کشد تا یک واحد ۷۰ متری خریداری کند.
این شاخص (نسبت درآمد خانوارها به قیمت مسکن) در مرداد سال قبل بر مبنای آمارهای رسمی ۶۹ سال بود که نشان داده است همزمان با رشد قیمت مسکن، رشد تورم و درآمد خانوارها، این روند با شیب نسبتاً ثابتی حفظ خواهد شد
شهردار تهران: ۶۶ سال مدت زمان انتظار خانه دار شدن در پایتخت
علیرضا زاکانی شهردار تهران هم در روز اول مرداد سال جاری در مراسم کلنگ زنی راه اندازی ۳ هزار واحد مسکونی در شهر تهران با مشارکت بنیاد مسکن اعلام نمود: زمان خانه دار شدن جوان تهرانی ۶۶ سال است.
چه شد که مسکن دست نیافتنی شد؟
بسیاری از کارشناسان اقتصادی، در کنار مسائلی چون وضعیت اقتصاد کلان، «ترک فعل» وزیر وقت راه و شهرسازی با این بهانه که مسکن مازاد داریم، از پشتیبانی از سمت تولید و عرضه مسکن دست برداشت و به تحریک سمت تقاضا و خرید مسکن با راه اندازی صندوق های مختلف پس انداز مسکن همچون صندوق مسکن یکم پرداخت.
غافل از آنکه بخش زیادی از واحدهای مسکونی خالی در مناطق لوکس و گران نشین پایتخت و کلانشهرها قرار داشت یا واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی بود که حتی با وام مسکن هم کسی راغب به خرید آنها نبود. نتیجه این شد که در خلال سالهای دهه ۹۰ با انباشت تقاضا روبه رو شدیم ولی مسکنی برای عرضه وجود نداشت.
تکانه های اقتصاد کلان در سالهای اخیر هم سبب شد تا خریداران مصرفی به تدریج به علت گران شدن مسکن از بازار خارج شده و خریداران سرمایه ای با هدف حفظ ارزش دارایی های خود، وارد بازار مسکن شوند.
کارشناس اقتصاد مسکن: باید قدرت خرید مسکن مردم تقویت شود تا سازنده مایل به سرمایه گذاری باشد فخرالدین زاوه عضو هیئت علمی بخش اقتصادی و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفتگو با خبرنگار مهر در رابطه با این که پشتیبانی از سمت عرضه مسکن اولویت دارد یا تقاضا با تاکید بر این که همزمان باید از هر دو سمت حمایت شود، اظهار نمود: اگر عرضه زیاد شود ولی سمت تقاضا تحریک نشود، خریداری وجود نخواهد داشت. وی افزود: بازار مسکن سازوکاری دارد که باید مورد توجه قرار گیرد به این صورت که وقتی شوک به سمت تقاضا وارد می شود افزایش قیمت را شاهد خواهیم بود؛ هر گاه هم که رشد قیمت مسکن جذاب باشد، این سیگنال به سرمایه گذاران داده می شود که فرصت مناسبی برای سرمایه گذاری است؛ در این شرایط معمولا به سرمایه گذاران بیش از اندازه نیاز وارد بازار مسکن می شوند و در ادامه به صورت طبیعی بازار وارد رکود معاملات می شود و تا مدتی برای سرمایه گذاران جذاب نیست. عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی اضافه کرد: بخش اعظمی از ساخت و ساز مسکونی در اختیار بخش خصوصی است ازاین رو اگر ساخت و ساز سودده باشد، سرمایه گذاران خود به خود وارد این حوزه می شوند و دیگر نیازی به پشتیبانی از سمت تولید نیست؛ کما این که در دوره ای مثلا اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ عده ای به علت سود بالای این بخش، وارد فرایند ساخت و ساز شده بودند. وی تصریح کرد: امروزه در جهان شاهدیم گرایش اصلی دولت ها برای مداخله در بازار مسکن، پشتیبانی از سمت تقاضاست؛ بخصوص که در کشور ما مقایسه نسبت درآمد خانوار به هزینه مسکن نشان داده است خانوارها سالهای زیادی باید منتظر باشند تا خانه دار شوند؛ محاسبه این دوره انتظار به عامل های گوناگونی همچون میزان درآمد، نسبت سهم سبد مسکن خانوار و امثال آن بستگی دارد. با این وجود با هر روشی که محاسبه نماییم، می بینیم که مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن در ایران چندین برابر ارقام محاسبه شده برای خیلی از کشورهای دیگر است. کارشناس اقتصاد مسکن ضمن اشاره به متوسط قیمت یک واحد ۷۵ متری در تهران به حدود ۳ میلیارد تومان، خاطرنشان کرد: در دنیا تسهیلات خرید مسکن بین ۶۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن است؛ ما حتی اگر بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی هم بدهیم با فرض این که بانکها توان و انگیزه تسهیلات دهی داشته باشند، با محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد، اقساط این تسهیلات به حدی خواهد بود که بازپرداخت آن از توان خیلی از خانوارهای ایرانی خارج است. زاوه ضمن اشاره به شرایط بیماری هلندی اقتصاد کشور اظهار داشت: از قبل از انقلاب تا به امروز، در شرایطی که درآمدهای نفتی زیاد می شد، کالاهایی که قابل تجارت و واردات نیست مانند مسکن و املاک، با شوک قیمتی مواجه می شوند؛ چون محدودیت زمین داریم و از سودی دیگر، مسکن مانند دیگر کالاهای تجارت پذیر نیست که بشود آنرا وارد کرد؛ ازاین رو سرمایه ها به سمت بازار مسکن می رود. در طول سالهای بعد از انقلاب هم چند دوره شوک قیمت نفت و در ادامه شوک قیمت مسکن و بازار املاک داشته ایم که به طور عمده متأثر از افزایش درآمدهای نفتی و سرازیر شدن سرمایه ها به جامعه بوده است. بیماری هلندی اقتصاد نفتی؛ از عوامل جهش قیمتی مسکن وی تصریح کرد: از سال ۸۶ تا ۹۲ جهش صدور پروانه های ساختمانی در کل کشور داشتیم که نتیجه افزایش قیمت نفت در نیمه دوم دهه ۸۰ بود؛ فعالان به صورت سنتی آموخته اند که هر گاه درآمدهای نفتی افزایش خواهد یافت، قیمت مسکن هم افزایش دارد و به سمت سرمایه گذاری در تولید مسکن می روند؛ شاهد دیگر برای این مدعا رشد شدید تعداد خانه های خالی بر مبنای سرشماری سال ۹۵ است. با چنین مازاد عرضه، طبیعی است که با کاهش درآمدهای نفتی و بخصوص به دنبال فروکش کردن تب بازار جهانی نفت، میزان سرمایه گذاری در ساخت و ساز هم روند نزولی به خود ببیند. عضو هیئت علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی خاطرنشان کرد: در دوره ای که رشد صدور پروانه ساختمانی داشتیم، خانه ساخته شد ولی دوره عرضه طول کشید؛ با طولانی شدن دوران مازاد عرضه، دوره رکود بازار مسکن هم طولانی شد؛ از طرفی قدرت واقعی خرید مسکن علیرغم افزایش اسمی درآمدهای خانوارها، کاهش یافت؛ ترکیب همه این موارد با هم ما را به وضعیت فعلی بازار مسکن کشاند. وی تاکید کرد: وقتی متقاضی مصرفی امکان خرید ندارد، فروش هم برای سازنده دشوار می شود و سازنده انگیزه ای افزایش تولید نخواهد داشت؛ بنابراین سرمایه گذاری از ساخت و ساز خارج می شود. زاوه ضمن اشاره به بحران مالی ۲۰۰۸ دنیا بیان نمود: در همه دنیا ملک، زمین و مسکن یک طبقه دارایی به حساب می آید، یعنی مسکن هم جنبه مصرفی دارد و هم جنبه دارایی؛ اما هم اکنون بازار مسکن در کشور ما به محملی برای خریدهای سرمایه گذاری تبدیل گشته و تقریبا از خریداران مصرفی خالی شده است؛ تعداد معاملات هم این مورد را تا حدودی تأیید می کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه ای است؛ قبلاً بازیگران مصرفی در بازار مسکن که به طور عمده حرفه ای هم نبودند، نقش تعیین کننده داشتند، درنتیجه واکنش مسکن به تحولات اقتصاد کلان با تأخیر بیشتر صورت می گرفت. وی با اشاره به اینکه زمین شهری به صورت طبیعی درجاتی از انحصار برخوردار می باشد و هر چه قدر هم زمین عرضه گردد، باز هم نمی تواند از مرغوبیت برخی اراضی در بعضی مناطق خاص بکاهد، اظهار داشت: در همه دنیا مشکل محدودیت زمین شهری دارای خدمات وجود دارد ولی اگر به دنبال رفع سفته بازی در زمین هستیم، باید از ابزارهای کارآمدی استفاده نماییم که معمولا در دنیا یکی از این ابزارها، مالیات است. کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: از طرفی باید برای کاهش سفته بازی در زمین و ملک، انگیزه سرمایه گذاری در بخش های مولد و تولیدی اقتصاد را افزایش دهیم؛ چون هم اکنون، فعالیت تولیدی دردسرهای زیادی دارد، سرمایه ها به سمت سوداگری می رود، سیاست های مالیاتی و جذاب کردن فعالیت مولد اقتصادی دو سیاستی است که می تواند سوداگری را در بازار ملک و سایر دارایی ها تا حدودی کنترل کند.
نهضت ملی مسکن؛ حذف سفته بازی با عرضه زمینهای دولتی
کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند با عرضه زمین دولتی در طرح نهضت ملی مسکن، امکان حذف سوداگری از بازار زمین کاهش بسیاری خواهد یافت.
هر چند که برخی کارشناسان هم نسبت به عدم فروش عرصه به متقاضیان و باقی ماندن مالکیت زمین در اختیار دولت، اخطار می دهند؛ اتفاقی که برای عرصه های مسکن مهر رخ داده و در بعضی شهرها، سند عرصه و اراضی مسکن مهر هم به نام متقاضی زده می شود.
با این وجود عرضه زمینهای دولتی در شهر تهران به بخش ساخت و ساز از دیگر مواردی است که می تواند در کنار ابزارهای مالیاتی، از سرمایه شدن مسکن و کاهش قیمت ملک در پایتخت، اثرگذار باشد.
منبع: baazari.ir
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب